随着房地产市场的发展，近年来，我市房地产交易价格逐步上升。为了进一步规范我市房地产交易税费征收，保护交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其它相关规定，结合我市实际情况，提出房地产交易计税价格指导修订意见。
　　　　一、适用范围
　　　　1、本指导价格作为发生房地产买卖、转让、交换、赠与等行为时的计税价格的依据；
　　　　2、实际成交价高于本指导价格的，按实际成交价计税；
　　　　3、本指导价格不适用于房屋拆迁补偿的计价；
　　　　4、本指导价格将根据市场变化适时进行调整；
　　　　5、对本指导价格计算结果有异议的，可书面向税收征收管理部门申请复核、认定。
　　　　二、住宅指导价格
　　　　（一）住宅指导价格计算公式
　　　　指导价格=基准价格×[1±基准价格调整系数]×[1±因素调整系数]×成新率

　　　　（二）基准价格的确定与取值
　　　　1、基准价格表（单位：元/平方米）
　　　　（1）城建规划区：

地段级别	一级	二级	三级	四级	五级	六级
高层框架	3500	3300	3100	2900	2700	2400
多层框架	3200	3000	2800	2600	2400	2100
						1700（工矿区）
混合结构	3000	2800	2600	2400	2200	1900
						1500（工矿区）
砖木价格	2600	2400	2200	2000	1800	1500
						1200（工矿区）

注：工矿区指建福水泥厂、福建纺织化纤集团公司、永安火电厂、福建海峡科化公司永安分公司福利区和厂区。
　　　　（2）除小陶集镇所在地按六级地段中的“工矿区”计税外,六级地段之外及其余乡镇辖区：计税价格=建安造价×成新率+地价；建安造价：框架800，混合500，砖木350。
　　　　2、结构分类说明

结果分类	特征说明
高层框架	主要分布于市区1至3级地段内，以单体建筑居多，多数兴建于近3至5年，其层数一般在九层以上，房屋建设标准较高，具有普通国产电梯（或进口电梯）和较完善的物业管理。
多层框架	系我市现行住宅小区的主要结构形式，多数兴建于1997年以后，层数一般为八层左右，不带电梯，该类房屋主要特点为全框架结构形式，单体建设水准较高，小区的配套设施较完善，物业管理水平尚好，底层多为店面，在非住宅区内二层以写字楼居多。
混合结构	多数兴建于上世纪90年代初中期，层数一般在六层左右，不带电梯，该类房屋主要特点为带有构造柱的砖混结构形式，其单体建设水准、小区的配套设施以及物业管理水平较为一般。沿街底层多为店面。
砖木结构	能正常使用，现存旧房的主要结构形式，水电管线一般为外露明线。

　　　　3、地段等级
　　　　地段等级根据《永安市人民政府关于公布更新后永安市城区2008年基准地价的通知》（永政地[2008]89号文）相关规定执行，并随地段等级划分的调整而相应调整。
　　　　（三）基准价格调整系数=二手房调整系数
　　　　二手房调整系数

建成年份	2006年后	2000-2005	1996-1999	1991-1995	1990年前
调整系数	-2%	-4%	-6%	-8%	-10%

　　　　（四）因素调整系数的确定与取值
　　　　因素调整系数=楼层调整系数±朝向调整系数±环境调整系数
　　　　1、楼层调整系数
　　　　（1）高层住宅（带电梯）
　　　　高层住宅取总层数的中间层为均价，其基准价格每增减一层±50元/平方米，顶层相对于次顶层-5%。
（2）多层住宅（顶层为复式住宅时按下层系数调整）

层数层次	底层无附属间（%）					底层为非住宅
	五	六	七	八	九	五	六	七	八	九
一层	-8	-8	-8	-8	-8	-4	-4	-4	-4	-4
二层	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
三层	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3
四层	5	5	5	5	5	5	5	5	5	5
五层	-8	5	5	5	5	-4	5	5	5	5
六层		-8	5	5	5		-8	5	5	5
七层			-8	0	0			-8	0	0
八层				-8	-5				-8	-5
九层					-8					-8

　　　　（注）底层有两层及两层以上商场的情形，系数可根据实际情况取适当值。
　　　　（3）车位、杂物间、储藏间计税价格按住宅的50%计算，地上车库计税价格参照同级住宅价格。
　　　　2、朝向调整系数

朝向	东南角	东北角	南	西	西南角	西北角
调整系数	3%	-2%	0%	-3%	-2%	-5%

　　　　3、环境调整系数
　　　　（1）绿化、景观因素

小区状况	小区绿化完善	一般的绿化	仅有部分绿化	基本无绿化
调整系数	6%	3%	0%	-2%

　　　　（2）物业管理因素

小区状况	完善的物业管理	较好的物业管理	一般管理	基本无管理或管理不好
调整系数	5%	3%	0%	-3%

　　　　4、装修因素：交易计税指导价原则上不考虑装修因素，个别情形需要对二次装修进行评估的，可根据实际情况进行处理。
　　　　（五）确定成新率：成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
　　　　耐用年限为：钢筋混凝土结构60年，砖混结构50年，砖木结构40年。已使用年限从竣工年份起计算。
　　　　使用、保管情况特殊或建成、使用年限不详的，以直观判定法确定成新。判断依据为原建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》。具体分为：①完好房：十、九、八成新；②基本完好房：七、六成新；③一般损坏房：五、四成新；④严重损坏房和危房：三成以下。
　　　　（注）以出让方式取得土地使用权的房屋，其耐用年限应按建筑耐用年限与其土地使用年限取低值确定；对于被判定为严重损坏房且未经修复及判定为危房的，原则上不确定其交易指导价。
　　　　三、豪华住宅指导价格
　　　　豪华住宅现行主要分布在：五洲山庄、永安山庄、云顶美墅、锦绣明珠、五洲第一城、蓝湾尚都、景园、泰园、石门花园二期、艺墅森邻、金山小区、益民新村等所列小区中以出让方式取得国有土地使用权的独幢、双拼及联排住宅。
　　　　（一）豪华住宅指导价格计算公式：
　　　　指导价格=基准价格×（1±个别因素调节系数）×成新率
　　　　（二）豪华住宅基准价格（元/平方米）
　　　　三级地段：5500   四级地段：4600
　　　　五级地段：3800    六级地段：3500
　　　　（三）调节系数
　　　　1、个别因素调节系数
　　（1）环境因素调节

状况	联排双拼住宅	配套私家花园	临河(湖)、临溪	森林及其它景观
调整系数	-15%	+8%	+5%	+5%

　　　（2）豪华住宅二手房调节，参照普通住宅二手房调整系数执行。
　　　　2、成新率：参照普通住宅判定方式执行。
　　　　四、商业用房指导价格（元/平方米）
　　　　（一）基准价格：
　　　　一级地段：26000；二级地段：20000；三级地段：9000；四级地段：7000；五级地段：5000。以上价格均指主街道（即商业用房门面其中一面沿大道、路、街、广场等路名的）价格。
　　　　（二）一层主街道以外指导价格：同级商业用房基准价格×60%×成新率。
　　　　（三）二层指导价格：同级住宅基准价格×（1+30%）×成新率。
　　　　（四）三层指导价格：同级住宅基准价格×（1+20%）×成新率。
　　　　（五）四层指导价格：同级住宅基准价格×（1+10%）×成新率。
　　　　五、办公、写字楼指导价格
　　　　1、地段分级同住宅。
　　　　2、办公、写字楼指导价格按住宅基准指导价格×（1+5%）
　　　　六、工业厂房（仓库）指导价格
　　　　（一）计算公式：指导价格=地价+房屋重置价格×成新率
　　　　（二）土地价格：根据市政府公布的永安市基准地价确定。
　　　　（三）房屋重置价格（元/平方米）：

结构分类	重置成本
钢混结构厂房	600
单层钢结构厂房	400
混合结构厂房	500
砖木结构厂房	350

　　　　（四）成新率：成新率计算公式按耐用年限法确定。耐用年限：钢结构60年，钢筋混凝土结构50年（腐蚀性厂房35年），砖混结构40年，砖木结构30年。
　　　　使用、保管情形特殊或建成、使用年限不详的，采用直观判定法确定成新率。
　　　　七、本指导意见自 2011年7月1日起执行，永政文〔2007〕111号文同时废止。