中国人民银行15日表示将考虑取消房屋预售制度,这就意味着开发商必须要有更多的资金进行楼盘操作,而图纸上的户型和小区环境变成了现房,消费者购买时将更加直观和理性。
业内人士认为,预售制度一旦取消,原有的资金数量再也无法运作原本可以操作的楼盘,销售形势也完全不同,整个市场格局将会彻底改变。业界人士介绍,在旧有的市场格局下,开发商只要拿下土地,很快就可以挣到大把大把的钱。只要一堆图纸、甚至不需模型,在市场供不应求的情况下,开发商凭一堆预订房号单就可以收到每套房子几万元、总共几百万元甚至上千万元的定金。预售证拿到之后,就收回了总价的30%,而此时房子才刚刚开始动工。一封顶,所有房款都到手了,可以拿着钱再开发别的项目,而这个时候离交房还有很长一段时间。
记者发现,近年来,政府相关的主管部门发布新取得预售许可楼盘的名单时,这些楼盘在取得预售证之前,绝大多数已经销售一空。对于开发商来说,提前预订已是大家都熟悉的操作方式。预订有什么好处呢?一位开发商对记者说,一是给市场炒作留下空间,有些炒房者就靠拿房号挣钱;二是开发商可以提前收回部分房款。
一位购房户对记者说,在预售制度下,消费者在开发商或代理公司的宣传图册、模型前选购房子。美丽的画册、售楼小姐的动人解说、看起来很美的楼盘模型,一切似乎都昭示着买了这里的房子,就将拥有美好的生活,再不出手就没机会了……而实际上,画册上看到的、售楼小姐说的大部分内容不会被写进合同。交房后,发现理想与现实总是有太多的差距和不同。 一位售楼小姐说,尽管近两年以来,国家对房地产市场开始进行宏观调控,有关部门明令禁止以“预订”收取房款,但实际上,“购房意向书”、“商品房预留书”等类似的预订书满天飞。在“预订+预售”的市场格局下,开发商操作一个楼盘所需的资金量并不大,一个中小楼盘一般在一年内就可以收回成本,两年内全部挣到兜里。在开发一个楼盘的同时,先回收的资金马上可以用于其他的楼盘开发,市场不断地被炒热。
业内人士认为,取消预售考验开发商。因为期房销售制度一旦取消,同样一个楼盘,需要投入的资金就要多出好几倍;同样的利润,回收的周期要长得多。一位建筑商在接受记者采访时说,如果操作得好,除了地皮钱,房地产开发商基本上不用再花多少钱就可以把楼盘做起来,工程由建筑商先垫资,预售证一出来,预收款就足够让建筑商盖到封顶了。一封顶,开发商就拿到了所有的钱。
除了资金操作压力大大增加外,现房销售对于开发商来说压力也很大。面对期房,消费者看到的东西是规划建设中的;面对现房,一切都变成了事实,消费者要先看货再决定是否购买,眼见为实,品质、环境无法吹嘘。业界分析认为,一旦预售制度取消,资金少、实力弱、缺乏信誉的开发商将很难生存,整个房地产市场的格局将会彻底改变。